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Compravendita di immobili

I controlli espletati nei confronti dei privati nello specifico comparto, hanno evidenziato il diffuso ricorso all'occultamento del corrispettivo, nell'erroneo convincimento delle parti in causa che agendo in tal modo si consegua un sostanzioso risparmio nella corresponsione delle imposte (principalmente per l'acquirente) e si configuri il c.d. "affare" per il venditore.

In realtà bisogna osservare come tali comportamenti possano rivelarsi più che mai deleteri, considerato che:

  1. secondo le attuali disposizioni, se viene constatato, anche in parte, l'occultamento del reale corrispettivo convenuto tra le parti, si applica, oltre al pagamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza di prezzo, una sanzione che va dal 200% al 400% dell'imposta evasa (art. 72 del D.P.R. n. 131/1986);
  2. con specifico riferimento alle cessioni tra privati di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (cioè effettuate tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali), è possibile applicare l'imposta di registro su una base imponibile pari al valore catastale e non sul corrispettivo effettivamente pattuito tra le parti, che, generalmente, risulta più elevato.
    Tuttavia, per fruire di questa agevolazione è necessario indicare nell'atto anche l'ammontare effettivo della compravendita immobiliare; nei confronti dei trasgressori l'Amministrazione finanziaria determina la maggiore imposta commisurandola al valore effettivo di cessione ed applica le relative sanzioni;
  3. Merita particolare attenzione anche la mancata dichiarazione delle plusvalenze.
    La legislazione in materia prevede in determinati casi (es. vendita di terreno edificabile, o di terreno lottizzato; cessione di altri immobili nei cinque anni dal loro acquisto) la tassazione della plusvalenza, realizzata dal valore che risulta dalla differenza tra prezzo di acquisto ed oneri connessi e l'ammontare della cessione.
    La plusvalenza va inclusa nella dichiarazione dei redditi (art. 81, D.P.R. 917/1986), documento in cui va esposto il prezzo effettivamente pattuito, e non quello - eventualmente inferiore - dichiarato nella compravendita.
    Pertanto, se il privato anche nella dichiarazione dei redditi riporta un prezzo inferiore a quello effettivamente conseguito, operando una sorta di simulazione del medesimo, tale situazione può essere fatta valere dal Fisco ai fini dell'accertamento delle imposte sui redditi (Cassazione, 27 luglio 1993 n. 8392) e, se viene provata, comporta l'applicazione delle sanzioni previste per omessa o infedele dichiarazione ai fini delle imposte sui redditi (sanzione amministrativa dal 100% al 200% della maggiore imposta dovuta, ex art. 1, comma 2, del D.Lgs. 18 dicembre 1997 n. 471). Nei casi più gravi, può addirittura configurarsi il reato di frode fiscale (artt. 3 e 4 delD.Lgs. 74/2000);
  4. Un aspetto che si è riproposto frequentemente all'attenzione nella specifica attività d'istituto è stato l'utilizzo del contante in violazione alla normativa antiriciclaggio. Se il corrispettivo, o la parte di esso non dichiarata nell'atto di vendita, viene corrisposto in contanti, ovvero con assegni trasferibili, anche frazionati e l'importo di quanto complessivamente pagato attraverso tali modalità supera il valore di € 12.500, sono applicabili sanzioni amministrative fino al 40 per cento delle somme pagate in violazione alla normativa antiriciclaggio (veggasi artt. 1 e 5 D.L. 3 maggio 1991 n. 143, convertito in legge 5 luglio 1991 n. 197, le cui disposizioni sono state abrogate e confluite con modifiche negli artt. 49 e 58 del D.lgs. 21.11.2007, n. 231 che ha notevolmente rivisto la specifica normativa);
  5. Bisogna, poi, tener presente che all'atto della cessione di un immobile le parti devono rilasciare apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo e devono anche rilasciare apposita dichiarazione in cui deve emergere se si sono avvalse di un mediatore, fornendo al riguardo specifiche informazioni, tra le quali l'ammontare della spesa sostenuta per l'attività di mediazione e le modalità di pagamento della stessa.
    In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati dianzi citati, si applica la sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro.

Quanto sopra, per ciò che attiene alle conseguenze di carattere "afflittivo" cui si può incorrere, alle quali però possono aggiungersi situazioni che comportano svantaggi prettamente economici per l'acquirente interessato, ovvero:

  • Impossibilità di detrarre integralmente gli interessi passivi corrisposti in conseguenza dell'accensione di mutui per l'acquisto dell'abitazione principale, in quanto è consentito effettuare detrazioni solo in misura corrispondente al prezzo dichiarato in tali atti.
    Si richiama in proposito il disposto dell'art. 13 bis, comma 1, lettera b), del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, il quale consente la detrazione dal reddito delle persone fisiche degli interessi passivi gravanti sui mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
    La detrazione consentita è riconducibile esclusivamente all'importo del mutuo corrispondente al prezzo dichiarato nella compravendita; è' evidente che qualora venga indicato un prezzo inferiore, la detrazione spetterà solo sulla parte di interessi maturata sul prezzo dichiarato nel contratto di mutuo e non quello indicato nella compravendita.
    Esemplificando tale fattispecie, a fronte di un mutuo di 100 ed una compravendita stipulata per 80, gli interessi potranno essere "scaricati" sino ad 80, perdendo così il beneficio fruibile sui rimanenti 20.
  • Restituzione del prezzo in caso di risoluzione contrattuale.
    Nell'ipotesi in cui il contratto venga risolto, rescisso, annullato, ecc (ad esempio in caso di inadempimento del venditore: si pensi all'immobile che risulti gravato da ipoteche o privilegi, o su cui si scoprano successivamente diritti vantati da terzi sul medesimo) il compratore potrà ottenere la restituzione del solo prezzo dichiarato in atti, a meno che non provi di aver pattuito e pagato un somma superiore.
    Al verificarsi di quest'ultima circostanza, difficile da dimostrare per la parte contrattualmente debole - notoriamente l'acquirente finale -, si deve tener conto altresì di tutte le possibili conseguenze e considerazioni sinora richiamate.

PROPOSTE E/O SUGGERIMENTI

Allo scopo di garantire un'adeguata ed efficace tutela al cittadino, appare opportuno sottolineare come lo stesso debba:

  • diffidare sempre di coloro che suggeriscono o consigliano comportamenti volti ad evadere od eludere un'imposta;
  •  rivolgersi a operatori del settore edilizio e/o creditizio che godano di comprovata affidabilità e rispondano a requisiti di competenza e serietà professionale.

Concludendo, l'unico comportamento, oltre che lecito anche conveniente, consiste nel dichiarare nell'atto di compravendita l'intero prezzo pattuito, il che può comportare il sostenimento di maggiori spese nell'immediatezza, ma, nel tempo, "paga" in termini di certezza dell'acquisto effettuato, consapevolezza di essere al riparo da pretese erariali o di terzi sull'immobile, serenità nella gestione del patrimonio immobiliare.